杭州不仅频繁地推出低密度住宅项目，而且在产品级别上大大升级和优化。

文本/CRIC产品电力研究中心

在过去的几年中，地板面积比约为2.5左右的住宅地块一直是杭州土地市场的主流，并且在主要城市区域，小米和Yuhang的主要分布中。在过去的两年中，随着城市的发展和土地政策的调整，商业住房的地板面积比显示出下降趋势。

2023年9月底，自然资源部发布了一份文件，表明所有省和城市的自然资源部主管部应取消土地拍卖的土地价格限制，而偏远郊区的地面面积比率为1.0。

2023年11月，杭州的新土地拍卖法规被释放，并且不再具有土地价格上限，并且将恢复“较高价格”的投标方法。同时，提高地面面积比率限制为1.0的政策也已开始在某些地区实施。例如，当在林恩（Lin'an）等偏远郊区的土地转移时，地板面积比的下限已被控制在0.7左右。

2024年5月，杭州发布了“有关优化和调整房地产市场监管政策的通知”，该政策清楚地指出，有必要“根据当地条件支持低密度和高质量住宅产品的开发”。

在这种背景下，自今年下半年以来，杭州的低密度项目已在市场上启动。从六月到9月，已经启动了26个别墅项目，其中13个是今年开放的第一个。大多数项目的地板面积比低于1.5，某些项目的底面积比甚至低于1.0。例如，林恩地区的阵容半岛花园使用露台作为主要业务形式，再加上一些双方组合，整体地板面积比仅为0.8。一些项目在开幕式上的销量很好，例如小吉恩西利，上雪山大厦，兰金克斯等，都实现了100％的销售额。

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低密度项目是主流，集中式的，更受欢迎的

随着政策对地板面积比率限制的放松，杭州市场的密集住宅项目的供应增加了，并且以前对低密度住宅建筑需求的积压已经迅速发布。这些低密度住宅项目不仅引起了市场上广泛的关注，而且还显示了一些新的趋势和特征。

首先，叠加逐渐占据了别墅项目中的主流位置。通过过去三年的数据审查，我们发现，在2022年，杭州别墅项目主要是乡镇，其中少量叠加和单户住宅，其中包含叠加的别墅项目的比例仅占37％；在2023年，叠加的比例大大增加，它们与乡镇相提并论，构成了市场的主要力量。从今年1月到9月，包括叠加业务格式在内的别墅项目的比例增加到65％，成为市场上绝对的主要力量。

其次，近年来，Villa项目显示了位置的“重返集中化”趋势。通过数据观察，杭州别墅项目的位置通常显示出“从中心扩展到郊区，然后返回中心”的变化轨迹。 Villa项目主要受政策定位，土地资源分配和客户需求变化的影响，寻求一种与市场需求相符的布局。

具体而言，2020年杭州中央环路内别墅项目的总比例超过50％。从2020年到2022年，别墅项目的分布显示出延伸到外围区域的趋势。在2022年，中国中部以外的新推出的别墅项目的总比例占近70％。自2023年以来，Villa项目已开始返回中央环路和城市圈的中央城市地区，并且在过去两年中，中央环路内的总比例增加到约60％。

此外，Villa产品通常在组合项目中更受欢迎，例如高配置和低配置。例如，位于林平区的Xingman and Run已推出了小型高层和联排别墅。截至目前，小型高层建筑的平均交易价格为27,755元/㎡，销售额为34.7％；虽然联排别墅的平均交易价格为30,720元/㎡，销售额为98.6％。

尽管Villa产品的溢价较高，但其销售效果通常比高层建筑更好。它主要基于其低密度，舒适的环境，额外的使用空间和高隐私，为所有者提供了高层住宅建筑以外的生活经验，实现了现代人民对生活质量和隐私保护的追求。

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低密度项目升级并增加产品方面的优惠券

随着更低密度产品的出现，除了项目级别的变化外，产品级别的竞争逐渐增加，从而促进了产品设计，以不断超越传统框架，并继续发展朝着改进，分化和智能发展。

就公寓类型和空间设计而言，堆叠的别墅产品的升级是最重要的，与过去相比，总体上有三个主要趋势。

首先，作为堆叠别墅布局的新概念，运动和静止的倒置颠覆了传统的布局。通过将上和下部动态区域的脱位以及连接静态区域，可以有效地降低噪声，并创建安静，高质量的生活环境。以吉山（Greentown Yongshan Yuelu）为例，即将在杭州启动的绿色Yongshan Yuelu，动态和静态的反转设计不仅降低了噪音，而且还可以优化上海社交区与露台花园之间的动态线条，增强了空间连接性和使用的空间连接性和便利性。

图片：杭州·格林敦扬山Yuelu别墅被运动和静止

其次，每个公寓都是“均等”的。在某些Trilayer产品的设计中，上层堆栈通常配备宽敞的露台，下层堆栈具有独立的花园。中间堆栈通常缺乏这样的室外空间，因为它夹在中间。同时，由于需要上层堆栈的空间需求和下层堆栈，因此中间堆栈可能会受到公寓设计的更多限制。

为了解决中国不平等问题的问题，一些开发人员采用了创新的设计策略。一种方法是放弃中间堆栈并创建纯净的四层楼的别墅。

另一种方法是使用创新的交错设计，使中国人拥有大型露台，入口花园，独立的电梯和地下室，以真正实现每个公寓的“均衡”。例如，Hangzhou Baoyi Dongrunfu使用零散的产品层缩回并逐层堆叠，并转换空间以实现大型露台，建筑面积约为248平方米。为每个家庭，私人梯子通道，完全透明的照明地下室以及更独特的别墅产品实现独立门。

图片：Hangzhou Baoyi·Dongrunfu建筑效果

图片：杭州北豪斯省的北露台露台的大露台的真实景色

第三，无柱的无光束降低。建筑物结构是通过厚板载荷轴承和其他方法优化的，减少了室内梁和柱子的数量，释放了更多的室内空间，使堆叠别墅的内部空间更加灵活，并能够满足居民对功能多样性的需求。同时，该设计能够提高建筑效率并反映可持续发展的概念。

例如，杭州的Baoyi Dongrunfu的室内公共区域采用了无柱的设计，形成了开放式和共享的互动空间，最初是相对独立的客厅，餐厅，厨房和阳台。

图片：Baoyi Dongrunfu，Hangzhou的低堆公寓类型的示意图，建筑区约245㎡

在杭州，低密度住宅产品的设计和计划越来越集中于提供高质量的生活体验。其中，近年来引入大型俱乐部的实践很普遍。一方面，它为业主提供了一个全面的空间，将休闲，娱乐，健身和社交互动整合起来，以满足他们的高端生活方式需求；另一方面，它提供了一些自定义服务，以满足所有者的个性化需求，并进一步强调了圆圈和项目价值的价值。

例如，最近进入市场的Yunyinxing Runfu打破了传统的低密度房地产项目缺乏社区意识的局限性，并创建了一个约1,500平方米的俱乐部-Yunyin Pavilion。它具有诸如休闲和接待区，恒温游泳池，室内健身区，咖啡棒等功能区域，并在下沉的庭院景观中穿透，从而进一步增强了用户体验。

图片：杭州的Yunyinxing Runfu俱乐部的真实场景

过去，Villa产品主要以粗糙的库存交付。现在，Villa产品越来越不停在这里，并且与精美装饰的交付也一致。根据CRIC数据，近年来在杭州新推出的别墅产品中，精美装饰的交付比例逐年增加，在2023年，这一比例增加到了74.1％。

一方面，这种变化是，在越来越多的高层装饰交付的高层产品覆盖范围的背景下，Villa Products还及时进行了跟进，这可以为居民提供更舒适，更方便的生活环境，并节省笨拙的装饰过程；另一方面，随着Villa产品的出现，开发人员还提高了产品质量，通过精细装饰增强了市场竞争力，并强调了项目的差异优势。

Villa产品的精细装饰交付模型大大减少了所有者入住的等待时间，有效地节省了装饰成本，并避免了由于不同的装饰进展而造成的噪声干扰。从全面考虑成本和时间效率，这种交付模式无疑为所有者提供了极其成本效益的经验。

杭州·安金（Hangzhou Shangcheng Jinmao）以智能技术为核心驱动力，将十二个绿色金色技术系统整合在一起，以准确地实现“五个平衡”的生活水平，以便房屋可以完全实现温度，湿度，氧气，清洁度和宁静。

同时，我们练习环境保护和节能的概念，采用高效热恢复技术来恢复废水并减少能源消耗；使用超低的能源消耗建筑技术，将高质量的隔热材料和定制的系统窗口结合在一起，以提高建筑能源效率；并引入可再生能源系统，例如太阳能光伏和雨水回收，以减少对环境的影响并显示出绿色技术寿命的新高度。

图片：Hangchhou Shangcheng的Jinmao Mansion的“五亨”技术图

总结：

今年，杭州不仅经常发起低密度的住宅项目，而且在产品级别进行了重大升级和优化。除了对堆叠别墅结构的创新设计外，低密度项目还积极地与户外景观和室内装饰的各个方面的高层住宅产品保持一致，例如引入高端支撑设施，例如精美的装饰和俱乐部。

但是，应注意的是，在实施这些高端配置时，低密度项目通常会面临更高的成本挑战。特别是对于像俱乐部这样的设施，由于少数家庭，如果不考虑向外界的开放，随后的运营可能会面临财务压力，难以维持。但是，如果向公众开放，它可能会影响社区的安全性和隐私。因此，在促进低密度项目的升级过程中，如何平衡成本，运营和社区质量之间的关系已成为开发人员面临的重要问题。

|撰写Li Dan排版|珍妮

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